Nomas līgums šķiet vienkāršs dokuments - platība, cena, termiņš. Tomēr Latvijā nomas strīdi ir vieni no biežākajiem civillietu kategorijā. Lexio analīzē atklājas, ka vairāk nekā pusē nomas līgumu ir vismaz viens būtisks risks, ko nomnieks nepamanīja pirms parakstīšanas.
1. Neierobežota nomas maksas paaugstināšana
Nomas līgumos mēdz būt noteiktas izīrētāja vienpusējas tiesības paaugstināt nomas maksu bez ierobežojumiem. Tipiska formulējuma piemērs: "Izīrētājs ir tiesīgs vienpusēji mainīt nomas maksu, brīdinot Nomnieku 30 dienas iepriekš."
Šāds nosacījums nozīmē, ka pēc gada nomas maksa var pieaugt par 50% vai pat dubultoties, un nomniekam ir tikai divas iespējas - piekrist vai aiziet. Ja līgums ir noslēgts uz ilgu termiņu, nomnieks zaudē gan ieguldījumus remontā, gan klientu, kas pieradis pie konkrētas adreses.
Risinājums: paredziet maksimālo ikgadējo pieaugumu (piemēram, "ne vairāk kā 5% gadā" vai "saskaņā ar CSP patēriņa cenu indeksu") un vismaz 3 mēnešu brīdinājuma termiņu. Tas ir standarta prakse Eiropas komercnomā.
2. Prettiesiskas izlikšanas klauzulas
Daudzi nomas līgumi satur punktus, kas paredz izīrētāja tiesības izlikt nomnieku bez tiesas starpniecības - piemēram, mainot slēdzenes vai atslēdzot komunālos pakalpojumus. Latvijas Civillikums un tiesvedības normas to nepieļauj.
Civillikuma 2173. pants nosaka, ka iznomātājs nekādā ziņā nedrīkst nomnieku izlikt patvarīgi, pat ja tāda tiesība būtu pielīgta līgumā, un šo noteikumu neievērotājam jāatlīdzina visi zaudējumi. Pat ja nomnieks kavē nomas maksu, iznomātājs var prasīt līguma atcelšanu (2171. pants), bet nomnieku izlikt nedrīkst patvarīgi - jāvēršas tiesā. Līguma punkts, kas paredz pašpalīdzību (slēdzeņu maiņa, mantu izvešana), ir pretrunā likumam.
Svarīgi: punkts, kas ļauj iznomātājam "bloķēt piekļuvi kavējuma gadījumā", ir pretrunā likumam - iznomātājs nedrīkst traucēt nomnieku lietas lietošanā (Civillikuma 2131. pants) un nedrīkst viņu izlikt patvarīgi (2173. pants). Par iznomātāja tiesībām "ieiet telpās bez brīdinājuma" tiešas normas likumā nav, tāpēc līgumā skaidri norunājiet, kad un ar kādu brīdinājumu iznomātājs drīkst ienākt telpās.
3. Depozīta atgriešanas problēmas
Vairāk nekā pusē nomas līgumu nav skaidri noteikta depozīta atgriešanas kārtība. Biežākās problēmas: nav precizēts termiņš depozīta atgriešanai (izīrētājs vilcina mēnešiem), nav noteikts, kādos gadījumos izīrētājs var ieturēt depozītu (un cik), un nav paredzēta akta parakstīšana pie telpu nodošanas.
Dzīvojamās telpas īrē drošības naudu ierobežo Dzīvojamo telpu īres likuma 12. pants - tā nedrīkst pārsniegt divu mēnešu īres maksu. Nedzīvojamo telpu nomai speciāla likuma par depozītu nav, tāpēc tur viss ir atkarīgs no tā, kas ir rakstīts līgumā. Ja līgumā nav detalizētas depozīta kārtības, strīda gadījumā tiesai jāvērtē situācija pēc vispārīgiem Civillikuma principiem, kas padara iznākumu neparedzamu.
Risinājums: līgumā iekļaujiet: (1) depozīta atgriešanas termiņu (piemēram, 14 dienas pēc telpu atbrīvošanas); (2) izsmeļošu sarakstu gadījumiem, kad depozīts var tikt ieturēts (nomas maksas parāds, telpām nodarītie bojājumi); (3) pienākumu abām pusēm parakstīt pieņemšanas-nodošanas aktu.
4. Remonta un uzturēšanas pienākumi
Bieži nomas līgumos ir neskaidri formulēts, kurš ir atbildīgs par remontdarbiem. Civillikuma 2134. pants nosaka, ka iznomātājam lieta jānodod tādā stāvoklī, lai nomnieks varētu no tās iegūt visu labumu, ko tam bija tiesības sagaidīt, un, ja iznomātājs neizdara vajadzīgos izlabojumus, nomnieks var prasīt līguma atcelšanu (2172. pants). Tomēr praksē šis pienākums bieži tiek pilnībā pārnests uz nomnieku ar plašu formulējumu: "Nomnieks uztur telpas saviem līdzekļiem."
Svarīgi nošķirt kārtējo remontu (nomnieka pienākums - krāsošana, sīki labojumi) no kapitālā remonta (izīrētāja pienākums - jumts, komunikācijas, nesošās konstrukcijas). Ja līgumā šis dalījums nav skaidrs, nomnieks riskē maksāt par kapitālo remontu, kas nav viņa atbildība.
5. Komunālo maksājumu sadalījums
Nomas līgumos bieži ir neprecīzs komunālo maksājumu regulējums. Frāze "nomnieks sedz visus komunālos maksājumus" var iekļaut arī zemes nodokli, nekustamā īpašuma nodokli un ēkas apsaimniekošanas maksu - izdevumus, kas tradicionāli ir izīrētāja atbildība.
Risinājums: līgumā izsmeļoši uzskaitiet komunālos maksājumus, ko sedz nomnieks (elektrība, ūdens, gāze, apkure, atkritumi), un atsevišķi norādiet, kurus maksājumus sedz izīrētājs (nekustamā īpašuma nodoklis, apdrošināšana, apsaimniekošana). Paredziet skaitītāju nolasīšanas kārtību un norēķinu procedūru.
6. Apakšnomas ierobežojumi
Civillikuma 2115. pants paredz, ka nomnieks drīkst nodot nomāto lietu citam tikai ar iznomātāja noteiktu piekrišanu, un, ja nomnieks nekustamo īpašumu bez piekrišanas iznomā tālāk, iznomātājs var prasīt līguma atcelšanu (2171. panta 5. punkts). Tāpēc līgumā skaidri norādiet, vai un ar kādiem nosacījumiem apakšnoma ir atļauta.
No nomnieka puses - ja līgumā ir strikts apakšnomas aizliegums, bet nomnieks vēlas nodot daļu telpu apakšnomniekam, tas ir pamats līguma izbeigšanai. Pārliecinieties, ka šis punkts atbilst Jūsu vajadzībām pirms parakstīšanas.
Kā pasargāt sevi
Pirms parakstāt nomas līgumu - gan kā nomnieks, gan kā izīrētājs - pārbaudiet to ar Lexio. MI analīze palīdzēs atrast iepriekš minētos riskus un norādīs uz konkrētiem Civillikuma un citu normatīvo aktu pantiem. Katra problēma tiks novērtēta pēc smaguma ar konkrētu ieteikumu, kā to novērst.
Strīds par nomas līgumu tiesā var ilgt mēnešiem un prasīt ievērojamus juridiskos izdevumus. Pārbaude pirms parakstīšanas palīdz laikus pamanīt riskantās klauzulas.